A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre locações de curta temporada deve impactar diretamente condomínios residenciais em todo o país, especialmente em Minas Gerais, onde teve origem o caso que serviu de base para o julgamento.
Embora o debate tenha sido associado ao Airbnb e a outras plataformas digitais, o entendimento do STJ vai além dos aplicativos e traz uma discussão mais ampla sobre o direito de propriedade, a destinação dos empreendimentos imobiliários e os limites da utilização das unidades residenciais.
Segundo a Dra. Helen Salomão, especialista em Direito Notarial, Imobiliário e Registral do Raasa Advogados, o principal ponto da decisão está na atividade exercida dentro do imóvel e não na plataforma utilizada para anunciar a locação.
“O STJ deixou claro que a discussão não é sobre Airbnb. O foco está na destinação conferida ao imóvel. Quando existe uma dinâmica semelhante à hospedagem comercial, com alta rotatividade de usuários e ocupações transitórias frequentes, surge o debate sobre a compatibilidade desse uso com a finalidade originalmente atribuída ao condomínio”, explica.
A decisão foi analisada pela Segunda Seção do STJ e manteve entendimento do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), reforçando que a utilização da unidade deve respeitar a destinação do empreendimento prevista desde sua concepção. “A destinação da unidade não nasce isoladamente na porta do apartamento. Ela decorre da própria destinação jurídica do empreendimento”, afirma Helen.
Na prática, isso significa que condomínios concebidos e aprovados para uso exclusivamente residencial podem restringir atividades que transformem as unidades em hospedagens transitórias frequentes, especialmente quando houver impacto na dinâmica coletiva do prédio.
O julgamento também reforçou a aplicação dos artigos 1.336 e 1.351 do Código Civil, que tratam da obrigação do condômino de respeitar a finalidade da edificação e da necessidade de aprovação coletiva para alterações de destinação. “A decisão fortalece a ideia de que determinadas mudanças deixam de ser apenas uma escolha individual do proprietário e passam a afetar toda a coletividade condominial”, destaca a advogada.
Outro ponto considerado pelo STJ envolve os impactos da alta rotatividade de ocupantes sobre a segurança, a privacidade e a convivência entre moradores. “O direito de propriedade não é absoluto dentro de um condomínio. Questões relacionadas ao sossego, à segurança e à salubridade continuam sendo centrais nesse tipo de discussão”, afirma.
Segundo Helen, a decisão também deve provocar mudanças no próprio mercado imobiliário, principalmente em novos empreendimentos voltados a investidores e locações flexíveis. “O setor imobiliário precisará ser cada vez mais transparente sobre a vocação dos empreendimentos desde a incorporação, incluindo convenção condominial, memorial de incorporação e regras urbanísticas”, explica.
Apesar do entendimento firmado pelo STJ, algumas questões ainda seguem em aberto, especialmente em relação aos empreendimentos concebidos originalmente para admitir ocupações transitórias.
“O julgamento trouxe parâmetros importantes, mas ainda existem debates relevantes sobre empreendimentos planejados desde a origem para locações de curta permanência. Essa provavelmente será uma das próximas grandes discussões do direito imobiliário brasileiro”, conclui.
Helen Salomão
Sócia capital Raasa Advogados
Advogada especialista em Direito Notarial, Imobiliário, Registral pela EPD, atua de forma estratégica em todas as fases da incorporação imobiliária, desde a estruturação jurídica inicial até a entrega efetiva do empreendimento. Sócia do RAASA – Rodrigo Ayuch Ammar, Salomão Sociedade de Advogados, membro das Comissões Especiais de Direito Imobiliário; e Notarial e de Registros Públicos, professora, escritora, Coautora do livro Mulheres no Direito Imobiliário – O Poder de uma História, coautora do Livro máquina do tempo , organizado por Joel Jota
